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아파트 증여 시 증여세는 어떤 기준으로 매겨질까? 시세가 아닌 세법상 ‘시가’를 기준으로 평가된다. 유사매매사례, 공시가격, 감정평가를 통해 합리적으로 증여가액을 산정하고 절세 전략을 세우자. – 시세 말고 ‘시가’, 평가 기준부터 확인하세요
❓ “자녀에게 집을 증여하려는데, 세금은 시세 기준인가요?”
공인중개사가 말한 시세?
KB부동산 시세?
🤔 대부분 세법상 시가가 아닙니다.
아파트 증여 시, 증여세의 기준이 되는 ‘시가’는 별도의 규정이 있습니다.
복잡한 듯 보여도, 핵심만 알면 충분히 전략을 세울 수 있어요.
📌 Step 1: 세법상 ‘시가’란?
개념포함 여부
| 공인중개사 말한 시세 | ❌ 불인정 |
| KB·네이버 부동산 시세 | ❌ 불인정 |
| 실제 매매가 (6개월 이내) | ✅ 시가로 인정 |
| 감정가, 보상가, 경매가 | ✅ 조건 충족 시 인정 |
💡 증여일 기준 ‘전 6개월 ~ 후 3개월’ 내 거래가 있다면 해당 금액이 시가로 사용됩니다.
🧩 Step 2: 거래 없으면? → 유사매매사례가액 적용 가능
같은 단지, 같은 평형대에서 거래가 있다면 해당 사례를 시가로 볼 수 있어요.
단, 아래 3가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
요건설명
| ① 동일 단지 | 같은 공동주택 내 |
| ② 전용면적 5% 이내 | 예: 84㎡ 기준 ±4.2㎡ |
| ③ 공시가격 5% 이내 | 예: 10억 원이면 ±5천만 원 범위 |
👉 요건 충족 사례가 2개 이상이면?
→ 공시가격 차이 가장 작은 사례,
→ 그래도 같다면 증여일 가장 가까운 거래가 사용됩니다.
🖥️ Step 3: 홈택스로 유사사례 조회 가능
홈택스 경로:
[국세청 홈택스] → 세금신고 → 증여세 신고 → 신고도움 자료조회 → 상속·증여재산 평가하기
- 시스템이 자동으로 유사매매사례 판별
- 단, 최근 거래 반영 한계 있어 100% 신뢰는 금물
🕒 Step 4: 평가 ‘기간’도 늘어날 수 있다?
원칙:
- 증여일 기준 전 6개월 ~ 후 3개월
그러나:
- 가격 변동 사유 없을 경우,
→ 전 2년 ~ 증여세 신고기한(6개월 후)까지 확장 가능
❗ 예상보다 오래전 거래가 적용될 수도 있으니, 미리 검토 필수!
🧾 Step 5: 유사사례도 없고 모호하다면?
→ 감정평가 활용 가능!
조건감정평가 활용 요건
| 공시가 10억 초과 | 2곳 이상 감정 받아 평균값 사용 |
| 공시가 10억 이하 | 1곳 감정만으로도 OK |
👉 감정평가는 불확실성 줄이고, 세무조사 리스크 완화에 매우 유효
📝 결론 요약: 증여재산 평가 전략 5단계
- 실거래가 유무 확인 (6개월 전후)
- 동일 단지·유사 평형 거래 사례 찾기
- 홈택스에서 유사사례 자동 조회 활용
- 평가 기간 확장 가능성 검토
- 불명확하면 감정평가로 선제 대응
📝동아일보
[머니 컨설팅]아파트를 증여할 때 증여재산평가 방법
- 동아일보 업데이트 2025년 3월 18일 03시 00분
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